Serwis korzysta z plików cookies. Korzystanie z witryny oznacza zgodę, że będą one umieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Mogą Państwo zmienić ustawienia dotyczące plików cookies w swojej przeglądarce.

tło
reklama
Zmiany na rynku mieszkań deweloperskich
kalendarz 28/01 2018

Zmiany na rynku mieszkań deweloperskich

Mieszkanie

Wydaje się, że poza podwyżką kosztów realizacji inwestycji deweloperskich, istotny wpływ na rynek nowych mieszkań będą miały nowe regulacje prawne dotyczące budowy projektów.

Deweloperzy zamknęli ubiegły rok najlepszymi wynikami sprzedaży w historii branży. Od czterech lat rynek wspierają rekordowo niskie stopy procentowe, które dopingują inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości i wpływają na obniżenie kosztów kredytów hipotecznych. Jeśli w tym względzie nic się nie zmieni, firmy budujące mieszkania mają szansę powtórzyć sukces także w tym roku.

Produkcja mieszkań również idzie deweloperom bardzo dobrze, ale jej tempo uzależnione jest przede wszystkim od  sprawnego uzyskiwania przez firmy decyzji administracyjnych i procedowania wniosków w urzędach. Zdobywanie dokumentów umożliwiających budowę nigdy nie było dla deweloperów łatwe, a nowe regulacje mogą jeszcze pogorszyć sytuację.  

Trudniej o pozwolenie na budowę
Przygotowywana obecnie tzw. ustawa inwestycyjna w istotny sposób ograniczy bowiem możliwość uzyskiwania warunków zabudowy, na podstawie których powstaje dziś połowa inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Brakuje miejscowych planów zabudowy i chodzi o to by zahamować rozlewanie się zabudowy na obszary, gdzie nie ma odpowiednio rozbudowanej infrastruktury miejskiej. Jeśli na takich terenach nie będzie planu zagospodarowania, trudno będzie zaplanować na nich jakiekolwiek inwestycje.  Według nowych przepisów możliwość uzyskiwania warunków zabudowy zostałaby ograniczona bowiem do tzw. obszarów zabudowanych.

Projekt ustawy inwestycyjnej ogranicza też ważność wydawanych dziś bezterminowo warunków zabudowy, a także zagospodarowania terenu, które miałyby stracić ważność po trzech latach od daty wejścia w życie nowych przepisów. Zawężenie obowiązywania dokumentów tylko do trzech lat prawdopodobnie zniechęci wielu inwestorów do budowania mieszkań. Istnieje bowiem ryzyko, że zgromadzone w bankach ziemi grunty mogą np. po pewnym czasie zmienić status z budowlanego na rolny. W takich warunkach trudno będzie planować inwestycje na dłuższy okres.  

Odcięcie finansowania z wpłat klientów
Ponadto Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pracuje nad nowelizacją ustawy deweloperskiej, co ma zapewnić nabywcom większe bezpieczeństwo, ale niektóre zmiany mogą odbić się również niekorzystnie na rozwoju rynku. Należy do nich projektowana likwidacja otwartych rachunków powierniczych, z których korzysta dziś ośmiu z dziesięciu deweloperów. To rachunki, na które kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem prac budowlanych.

Jeśli pomysł przejdzie, szacuje się, że z rynku może wyjść wiele mniejszych firm, które odpowiadają dziś za trzy czwarte produkcji mieszkaniowej w Polsce, ponieważ nie będą mogły samodzielnie finansować projektów bez dostępu do wpłat klientów do czasu zakończenia budowy i przeniesienia własności na nabywców.

Uwarunkowanie wypłaty środków od klientów
Ponadto, bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma sprawdzać m.in. czy firma posiada prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne i czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Poza tym, jeśli z jakiegoś powodu deweloper zaprzestanie budowy, bank będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie rachunku i zwrócić nabywcom zgromadzone pieniądze.

Tymi samymi przepisami miałyby być objęte też miejsca postojowe, boksy i udziały w prawie własności osiedlowego gruntu, podczas gdy obecnie zawiera się na nie odrębne umowy i nie podlegają ochronie wynikającej z ustawy deweloperskiej.

UOKiK proponuje też, aby obowiązkowym załącznikiem do umowy deweloperskiej była zgoda banku, który finansuje dewelopera albo innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką, by nabywca po zapłaceniu pełnej ceny otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką. Teraz w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń, a nie nabywca. Taki przepis z pewnością zwiększyłby koszt obsługi kredytu.

Sukces branży w rękach Rady Polityki Pieniężnej
Poza regulacjami prawnymi, kluczowe znaczenie dla rynku będzie miało też utrzymanie przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych na obecnym poziomie. Dzięki temu kredyty wciąż będą tanie i bardziej dostępne, a lokaty bankowe nisko oprocentowane. Tym samym, nadwyżki budżetowe Polaków nadal trafiać będą na rynek nieruchomości, co pozwoli utrzymać mu dotychczasową koniunkturę.
O skali wydatków inwestycyjnych w nieruchomości świadczy fakt, że w zeszłym roku tylko co trzecie mieszkanie kupowane było z udziałem kredytu, około 70 proc. sprzedaży deweloperzy realizowali za gotówkę. Potwierdzają to transakcje przeprowadzane w naszych projektach Dzielna 64 i Studio Centrum, które realizujemy w centrum Warszawy.

W tym roku może też powstać ustawa o REIT-ach, czyli podmiotach o charakterze funduszy,  inwestujących na rynku nieruchomości. Jeśli zaczną one działać w segmencie mieszkaniowym, na rynek deweloperski popłyną dodatkowe środki od drobnych inwestorów. Żeby kupić akcje firmy inwestującej na rynku mieszkaniowym nie trzeba będzie bowiem posiadać tak wiele pieniędzy, jak na zakup mieszkania. W ten sposób uruchomione zostaną spore pokłady oszczędności, które dotąd nie trafiały na rynek mieszkaniowy ze względu na barierę wejścia.

Ceny mieszkań idą w górę
W ubiegłym roku na rynku nowych mieszkań mogliśmy obserwować kilkuprocentowe wzrosty cen. Najwyraźniej stawki rosły w Katowicach, Krakowie i Trójmieście. W Warszawie w segmencie apartamentów o podwyższonym standardzie w atrakcyjnych lokalizacjach odnotowane zostały podwyżki w przedziale 7 – 10 proc.

Mieszkania będą drożeć, o czym od jakiegoś czasu mówią już deweloperzy, ze względu na mocno rosnące koszty budowy. Spowodowane przede wszystkim rosnącymi cenami materiałów budowlanych i presją płacową wynikającą z niedostatecznej liczby pracowników budowlanych. Dużą część robotników stanowią dziś bowiem imigranci ze wschodu, którzy mają teraz szerszy dostęp do zachodnich rynków UE.  Firmy deweloperskie mają problemy ze znalezieniem wykonawców dla nowych projektów, a sytuacji nie poprawią znaczące inwestycje infrastrukturalne, które mają być realizowane przez kilka następnych lat.

Dlatego deweloperzy mogą nie być w stanie dostarczyć na rynek większej ilości mieszkań niż w minionym roku, a otowany poziom popytu przekraczający podaż będzie tylko sprzyjał większym podwyżkom cen lokali.

Stawki windują drożejące grunty
Do tego grunty inwestycyjne osiągają ostatnio rekordowe ceny transakcyjne, szczególnie w Warszawie, gdzie stawki doszły do poziomu nawet 3,5 tys. zł za mkw. PUM, tj. kosztu gruntu przypadającego na 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania. W porównaniu z rokiem 2016 ceny ziemi wzrosły nawet do 30 proc. Działki drożeją jednak nie tylko na rynku warszawskim, trend widoczny jest także w największych miastach regionalnych.

Ponadto, zasoby gruntów kurczą się. Atrakcyjnie położonych parceli, na których można bez problemu budować jest coraz mniej. Słaba dostępność ziemi może blokować inwestycje. Największe szanse na powtórkę świetnych wyników ubiegłorocznych mają zatem deweloperzy, który posiadają najlepiej przygotowane banki ziemi.

Tomasz Sadłocha
ekspert Ochnik Development


Tagi:
inwestycje deweloperskie, deweloperzy, inwestycje mieszkaniowe

Zobacz podobne artykuły:

Więcej aktów notarialnych przy mniejszej wartości transakcji
kalendarz 10/08 2018

Więcej aktów notarialnych przy mniejszej wartości transakcji

Nieruchomości / Mieszkanie

2018.08.10

Z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w 2017 r. Polacy podpisali łącznie 488,1 tys. aktów notarialnych, o 1,2 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie wartość przeprowadzonych transakcji spadła o ...
Dlaczego warto zamieszkać na Pradze-Południe?
kalendarz 09/08 2018

Dlaczego warto zamieszkać na Pradze-Południe?

Nieruchomości / Mieszkanie

2018.08.09

Prawobrzeżna część Warszawy już od dłuższego czasu dynamicznie się rozwija. Wzorcowym przykładem jest Praga-Południe, która przyciąga nie tylko licznych inwestorów, ale też coraz więcej osób poszukujących swojego miejsca na z...
Dane z II kw. 2018 r. z rynku deweloperskiego – słabnie podaż i popyt
kalendarz 07/08 2018

Dane z II kw. 2018 r. z rynku deweloperskiego – słabnie podaż i popyt

Nieruchomości / Mieszkanie

2018.08.07

Dane z II kw. 2018 r. wskazują, że rekordy zanotowane przez branżę deweloperską w 2017 r. nie zostaną raczej poprawione w roku bieżącym. Zarówno sprzedaż mieszkań, jak i debiutująca podaż rynkowa spadły po ok. 12% w I półrocz...
Najnowsze artykuły:
Które osiedla powstają przy centrach biurowych?

Które osiedla powstają przy centrach biurowych?

Nieruchomości / Inwestycje

2018.08.09

Jakie inwestycje mieszkaniowe prowadzą deweloperzy w pobliżu zagłębi biurowych? Jakie lokale w nich kupimy? W jakich cenach?
Warto postawić na styl andaluzyjski?

Warto postawić na styl andaluzyjski?

Wyposażenie / Dekoracje

2018.08.08

Nawet na południu Europy lato ma swój kres. Mieszkańcy południowej Hiszpanii znaleźli jednak sposób na to, aby zatrzymać słoneczną aurę na dłużej. Dzięki wyrazistym dodatkom dekoracyjnym w stylu andaluzyjskim, które czerpią i...
Uchwyty doskonałe do nowoczesnych wnętrz

Uchwyty doskonałe do nowoczesnych wnętrz

Wyposażenie / Meble

2018.08.08

Połączenie klasyki i nowoczesności – czarne uchwyty są uniwersalnym i praktycznym rozwiązaniem. Odpowiednio dobrane, pozwalają w efektowny sposób podkreślić wyjątkowy charakter aranżacji każdego wnętrza.